Reconstituer une performance normalisée
Commencez par au moins 24 mois de données mensuelles : chambres disponibles et vendues, occupation, ADR, RevPAR et ventilation du chiffre d’affaires. Il faut ensuite retraiter les éléments exceptionnels, les dépenses personnelles et les coûts temporairement sous-estimés afin d’obtenir un GOP et un EBITDA représentatifs.
- Comparer les performances mensuelles et le marché
- Tester la dépendance aux OTA et aux grands comptes
- Vérifier la masse salariale complète et les contrats transférables
Intégrer le vrai coût de l’actif
Le prix d’acquisition n’est qu’une partie de l’investissement. Les droits et frais, le fonds de roulement, le mobilier, les systèmes, les travaux immédiats et la maintenance différée doivent être budgétés. Le CAPEX doit être séparé entre urgence, maintien en état et création de valeur.
Tester plusieurs scénarios
Un scénario prudent, un scénario central et un scénario de repositionnement permettent de mesurer la sensibilité au prix, à l’ADR, à l’occupation, au coût de la dette et au calendrier des travaux. La décision doit enfin être confrontée au cash-flow, au DSCR, au retour sur fonds propres et à une valeur de sortie raisonnable.